Что касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то к ним соответствующие правила не применяются. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания (строения, сооружения), расположенные на вышеуказанных земельных участках, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами Кодекса (см. комментарий к п.1 ст.36 Кодекса, а также абз. 3 п.2, 4 ст.3 Вводного закона). Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Кодекса, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п.1 ст.36 Кодекса. Однако в том случае, если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Кодекса, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п.1 ст.36 Кодекса.

4. В числе основных принципов земельного законодательства подп.5 п.1 ст.1 Кодекса называет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты (в том числе здания и сооружения) должны следовать судьбе земельных участков. Изъятия из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами.

Данный принцип нашел свое воплощение в п.4 комментируемой статьи. С введением в действие Кодекса правовое регулирование сделок в отношении недвижимости и земельного участка, на котором такая недвижимость находится, существенным образом меняется. До этого здание рассматривалось как главная вещь по отношению к земельному участку, на котором оно находилось. Например, в силу ч.3 и 4 ст.37 ЗК 1991г. при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производил отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность новому собственнику здания (строения, сооружения). При этом прежний собственник мог требовать у нового собственника возмещения затрат под урожай, на улучшение качества земли и повышение ее кадастровой оценки. Следует отметить, что Указом Президента РФ от 24.12.1993г. N 2287 нормы ч.3 и 4 ст.37 ЗК 1991г. были признаны не действующими.

ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как сложный единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно. К примеру, в соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ собственник может продать здание, а на земельный участок, на котором оно находится, предоставить иное право, помимо права собственности. Аналогично вопрос решается и в п.1 ст.273 ГК РФ.

Иной подход содержится в п.4 комментируемой статьи, который (за редкими исключениями, перечисленными в подп.1 и 2) не допускает отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения находящегося на нем здания либо отчуждения здания без земельного участка. Однако такое требование распространяется лишь на случаи, когда здание и земельный участок находятся в собственности одного лица. Именно в этих случаях здание и земельный участок, на котором оно находится, рассматриваются как единый объект недвижимости. Порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, установленный п.4 комментируемой статьи, должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст.242-243, 237 ГК РФ).